Invertir en Bolsa vs invertir en ladrillo

Nos encontramos en Europa, en Abril del año de nuestro señor 2019. En este año, al igual que el anterior y probablemente los próximos, los malvados bancos centrales siguen haciendo tropelías de las suyas y mantienen los tipos de interés en niveles bajo 0. Derivado de ello, el € sigue despeñándose cuesta abajo sin frenos, perdiendo valor respecto al resto de divisas mundiales y los ahorradores de la euro-zona andan desesperados buscando dónde invertir su dinero.

En esta entrada pretendo comparar las opciones básicas de que dispone un inversor tipo (de ahora en adelante el amigo "Paco") que disponga de unos 50.000 € y quiera rentabilizar sus ahorrillos. Allá voy..

Las opciones que Paco tenía a su alcance tradicionalmente para meter sus ahorros eran 4: 

• Meter el dinero en un depósito del banco
• Invertir en un fondo de inversión
• Invertir directamente en bolsa.
• Comprar un activo inmobiliario para alquilarlo o especular con él.

El problema con el que se encuentra nuestro amigo Paco es que actualmente la primera opción, aquella de la que venía echando mano habitualmente por cuestión de comodidad, meter el dinero en un depósito, le genera una rentabilidad que da como mucho para un par de cañas y 2 bolsitas de pipas Churruca. 

Para hacernos a la idea, por culpa del Banco Central, el resto de bancos tipo Santander, BBVA, Caixabank, etc ofrecen depósitos a uno o dos años con un tipo de interés inferior al 1% después de impuestos, es decir, por meter 50.000 € en el depósito del banco, Paco obtiene unos 500 € al año. Podríamos pensar que esta cifra da para más que el par de cañas y 2 bolsas de pipas con las que Paco se quería dar un homenaje, pero la triste realidad es que si descontamos la inflación, a final de año y contando que no ha reinvertido el rendimiento del depósito, Paco ha perdido dinero (inflación del 1,3% interanual a marzo de 2019 en España).

Cara WTF de Paco

Descartada la opción de perder dinero, a Paco le quedan las otras 3. Por cuestión de comodidad, se centra directamente en las 2 últimas: invertir directamente en bolsa o comprar un piso para alquilarlo. Descarta la opción de invertir en un fondo de inversión con gestión activa porque le han soplado que la inmensa mayoría de estos fondos obtienen rendimientos peores a comprar y mantener directamente un índice tipo el SP500, el Nasdaq100 o el DAX30 y encima la mayoría cobran comisiones de más del 2% anual.

Para comparar las opciones Bolsa o Piso, Paco se ha informado en el bar de la esquina, y ha conseguido los siguientes datos:

• Existen pisos en la zona por 150.000 € (impuestos incluidos) y que se pueden alquilar con relativa facilidad por unos 650 € al mes.
• Las malvadas políticas de bajos tipos de interés del banco central que le perjudican en los depósitos, provocan que su banco le ofrezca una hipoteca a tipo fijo al 3% por valor de 100.000 € y a 15 años. ¡Con esto se puede comprar el piso de 150.000 €!
• Le han contado que un tal Warren Buffet que es un máquina, ha conseguido una rentabilidad anual los últimos 20 años del 13% por año. Este Buffet le ha recomendado a su mujer que, cuando la palme él, no queme toda la VISA e invierta la mayoría del dinero en el índice de referencia americano, el SP500. Esto se puede hacer fácilmente a través del ETF SPY que cobra comisiones del orden del 0,1% y ha tenido una rentabilidad anual del 6,5% los últimos 15 años.

Con los deberes hechos de recopilar toda la información necesaria, Paco se sube a casa, coge el excel y calcula qué le sale más a cuenta a 15 años vista, ¿Comprarse con una hipoteca un piso y alquilarlo, o invertir en bolsa metiendo los 50.000 € en el SPY?

Los resultados de su estudio son los siguientes:

Año
Inversión Bolsa
Rentabilidad
Año
Inversión Piso
Rentabilidad*
0
50000
6,5%
0
150000
1,0%
1
53250
6,5%
1
151500
1,0%
2
56711
6,5%
2
153015
1,0%
3
60397
6,5%
3
154545
1,0%
4
64323
6,5%
4
156091
1,0%
5
68504
6,5%
5
157652
1,0%
6
72957
6,5%
6
159228
1,0%
7
77699
6,5%
7
160820
1,0%
8
82750
6,5%
8
162429
1,0%
9
88129
6,5%
9
164053
1,0%
10
93857
6,5%
10
165693
1,0%
11
99958
6,5%
11
167350
1,0%
12
106455
6,5%
12
169024
1,0%
13
113374
6,5%
13
170714
1,0%
14
120744
6,5%
14
172421
1,0%
15
128592
6,5%
15
174145
1,0%

Rent Total
157 %
Rent Total
248 %

* La rentabilidad anual del piso Paco la calcula restándole al alquiler anual del inquilino (650 € x 12 meses = 7.800 € año) los costes de la hipoteca y del piso (comunidad, seguro, etc). Consideramos un 4% de ingresos anuales y un 3% de costes, resultando en un 1% de rentabilidad anual.

En la inversión en bolsa, el motor creador de riqueza es el interés compuesto, mientras que en la compra del Piso el motor creador de riqueza ha sido la posibilidad de poder endeudarse a un tipo de interés tan bajo (gracias a las políticas expansivas del BCE).

Conclusión

Al cabo de 15 años Paco ha convertido sus 50.000 € en 128.592 €, obteniendo una rentabilidad del 157% (sin contar la inflación) si invierte todo el dinero en Bolsa y no lo toca. Esto parece fácil pero no lo es... hay que tener nervios de acero para ver bajar tu inversión del orden de un 50% en recesiones y no sacar el dinero, aunque sepas que a largo plazo ganarás una media del 6,5% anual. 

En cambio, si el amigo Paco opta por comprar un piso, obtiene una rentabilidad del 248% sobre sus 50.000 € iniciales. Vale que tendrá que aguantar algún que otro inquilino indeseable y algún problemilla de gestión pero... ¡esa rentabilidad no está nada mal! 

Un factor muy importante a considerar, aparte de la rentabilidad y la volatilidad de cada opción, es el efecto de la inflación en la inversión. Si bien la inversión en bolsa es relativamente cómoda, ese 157% de rentabilidad se convierte en "solo" un 108% si consideramos una inflación media del 1,5% por año. La inflación ha erosionado el valor de nuestros $ o €. Los activos inmobiliarios en cambio, se suelen revalorizar con el paso del tiempo y es raro que su tasa de revalorización anual se quede por detrás de la inflación, actuando por tanto como una cobertura respecto a la inflación.

En cuanto a la importancia de la rentabilidad anual, Einstein afirmaba que el interés compuesto es una de las fuerzas más poderosas de la naturaleza. Sin duda es un parámetro con mucha fuerza. Si en lugar de un 6,5% anual consideramos una rentabilidad anual 2 puntos superior, del 8,5% la rentabilidad final de la inversión en Bolsa sería del orden de un 250%. Si vamos más allá y logramos igualar a Buffet, con una rentabilidad anual en Bolsa del 13% durante 15 años, la rentabilidad final de la inversión sería de 525%.

Conclusión, si el bueno de Paco cree que es un mago de las finanzas capaz de conseguir una rentabilidad del orden del 8,5% anual (rentabilidad que es superior a la del SP500 y que casi ningún gestor profesional logra alcanzar), le sale más a cuenta invertir en bolsa. Por el contrario, si Paco es un paisano más y ve difícil superar lo que la mayoría de gestores profesionales no logran, le conviene comprarse un piso con la hipoteca.